Vendita immobili: quando si tassa la plusvalenza

Io e mia moglie vorremmo vendere l’appartamento dove abbiamo vissuto fino a oggi per acquistarne uno più spazioso. Il reddito che percepiremo dalla futura vendita dell’immobile, dovrà essere inserito nella dichiarazione del prossimo anno?
Nel caso specifico la risposta è no. Difatti la tassazione dei redditi percepiti a seguito della vendita di un bene immobile (la cosiddetta “plusvalenza”) non viene applicata nel caso in cui lo stesso bene sia stato adibito ad abitazione principale (dimora e residenza) del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione. Va precisato che per “familiari” si intendono:

il coniuge,
i parenti entro il terzo grado,
gli affini entro il secondo grado.

Nella situazione descritta, quindi, sembra evidente che il marito e la moglie abbiano utilizzato fino a oggi l’appartamento come loro abitazione principale, condizione che appunto li esenterà dalla tassazione sul reddito derivante dall’eventuale vendita.
Altro caso nel quale non è prevista la tassazione della plusvalenza è quello degli immobili ottenuti tramite successione.
Al di la di queste casistiche “esenti”, sono tassabili le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili vuoti o locati, ma la condizione essenziale per la tassabilità è che il periodo intercorrente tra l’acquisto/costruzione del bene immobiliare e la vendita dello stesso non sia superiore a 5 anni. Al contrario, le cessioni a titolo oneroso intervenute successivamente ai 5 anni dall’acquisto/costruzione, non generano plusvalenza e dunque non sono tassabili.
La plusvalenza (tassabile come “reddito diverso” nel 730 o con tassazione sostitutiva al 20% tramite richiesta al notaio) viene calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto o di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene. Più nel dettaglio, tra le spese inerenti al costo di acquisto rientrano:

le imposte indirette pagate al momento dell’acquisto;
le spese notarili e accessorie sostenute all’atto dell’acquisto;
le spese incrementative sostenute dopo l’acquisto e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).

Tra le spese invece inerenti al costo di costruzione figurano quelle relative:

al contratto di appalto;
alla progettazione e a consulenze di vario genere;
agli oneri di urbanizzazione;
agli incrementi sostenuti dopo la costruzione e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).

Se infine l’immobile è stato ricevuto in donazione, la plusvalenza è tassabile qualora la vendita effettuata dal donatario avvenga entro 5 anni dalla data di acquisto dello stesso immobile da parte del donante (ad esempio: il soggetto A -donante- acquista l’immobile nel 2012, poi lo dona a B -donatario- nel 2014, e infine B lo vende nel 2016. Tra l’acquisto e la vendita sono passati in tutto 4 anni). In questo caso la plusvalenza si determina ponendo a confronto l’importo della vendita incassato dal donatario e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto a suo tempo dal donante.
Per informazioni: www.caf.acli.it

Vendita immobili: quando si tassa la plusvalenza
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Fonte UNHCR
morti/dispersi nel mediterraneo nel 2017 2.992
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